莆田市人民政府關于推進城鎮低效產業用地再開發促進高質量發展的指導意見(試行)

發布時間:2020-04-30 17:01    點擊數:    字號:       默認

各縣(區)人民政府(管委會),市直有關單位

為促進土地資源的節約集約利用,推動城鎮低效產業用地再開發,提高土地資源利用水平,促進經濟結構調整和發展方式轉變,實現高質量發展落實趕超,根據《國土資源部關于印發〈關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)〉的通知》(國土資發2016〕147號)、《福建省人民政府辦公廳關于加快推進工業企業“退城入園”轉型升級的指導意見》(閩政辦〔2019〕52號)等有關文件精神,結合我市實際,提出以下指導意見:

一、加強統籌引導

(一)明確再開發的原則。低效產業用地再開發應遵循“政府引導、規劃先行,市定政策、區負主責,企業協商、依法依規,利益共享、多方共贏”的原則。強化市級統籌力度和發揮土地儲備在盤活低效產業用地的主渠道作用,積極穩妥推進低效產業用地的再開發利用。

(二)明確再開發的范圍。城鎮低效用地,是指經2009年第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、設施落后、利用粗放、用途不合理且權屬清晰、無法律糾紛的城鎮存量建設用地。重點是荔城經濟開發區、華林經濟開發區、涵江高新技術園區、湄洲灣國投經濟開發區、湄洲灣北岸經濟開發區及工業集中區(以下簡稱“園區”)范圍內的存量產業建設用地(含工業、倉儲、物流、科研等用途),但現狀為閑置土地的不得列入改造開發范圍。以下土地可列入城鎮低效產業用地再開發范圍:

1.國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地;

2.不符合安全生產和環保要求的產業用地;

3.建筑物和構筑物存在嚴重安全隱患的產業用地;

4.“退二進三”的產業用地;

5.現狀土地利用效率低的用地,包括建筑容積率、建筑系數低于合同要求或產業標準,投入產出率低等;

6.其他經市政府同意列入的改造項目。

二、實行再開發用途分類管理

(一)對于改變土地用途的管理。允許園區內一小部分符合規劃要求的配套服務設施按“三舊”改造方式進行“工改商”。即在符合園區整合提升實施規劃和控制性詳細規劃(以下簡稱“控規)的前提下,將以出讓方式取得的工業倉儲用地和現狀建筑改變作為商業、辦公、酒店等園區配套生產生活設施用地(經營性商品住宅除外),按規定評估并依法繳納土地出讓金后,依法給予變更土地用途,自持經營或合作經營,不予分割產權。實行“工改商”的,應當結合發展規劃,所在園區統籌補足工業發展用地。

(二)對于暫不改變土地用途的管理。土地使用權人根據《國土資源部關于印發<關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)>的通知》(國土資發〔2016〕147號),對工業用地原址轉型升級改造,利用原有工業倉儲用地和現狀建筑興辦信息服務、研發設計、創意文化等新興產業,我省鼓勵發展的生產性或高科技服務業,及園區配套的教育、醫療等公共服務設施,實施“騰籠換鳥”,實行“工改工”的過渡模式,改功能、不改用途。所在園區管委會要對項目的準入進行審核把關、在項目建設及經營過程要進行全程監管。該類項目經區政府(管委會)批準,可繼續按原用途使用,過渡期為5年。過渡期滿后,自然資源部門明確項目的規劃用途,報有權政府依法批準后,土地使用權人應當按新的規劃用途完善用地手續,補交土地出讓金,辦理不動產登記手續。

三、城鎮低效產業用地再開發方式

(一)明確再開發方式。按照土地處置方式劃分,再開發方式分為政府收儲、自主開發和合作開發三種方式。原地塊因規劃被分割為多個地塊的,原土地使用權人可組合利用上述方式綜合開發。鼓勵國有企業以聯營、入股、并購等方式參與低效產業用地再開發。

(二)政府收儲。規劃為商品住宅、商住混合用地及其配套城市基礎設施、公共服務設施的城鎮低效用地,其土地應當由政府依法收儲,涉及商品住宅應以招拍掛方式供地后進行改造。其中,對城區內園區外,且供地10年以上或未滿10年但因城市建設需要使用的工業、社會事業類用地擬改變作為商業辦公及其他商服用途,按照我市“三舊”改造有關政策執行。對城區片區改造的工業用地收回收儲補償和補貼標準按照《莆田市人民政府關于城區片區改造工業用地收回收儲的實施意見》(莆政綜〔2019〕47號)執行。

  (三)自主開發。除納入政府收儲的情形之外的城鎮低效產業用地,在符合國家鼓勵的現代服務業等優先發展產業的前提下,可由原土地使用權人按照控規要求,選擇自主進行改造實施再開發,涉及市政道路的,經區政府(管委會)同意,可由改造主體拆為凈地后無償移交政府。但對“工改商”(工業改酒店除外)的原土地使用權人應當按控規將不低于該項目用地面積的15%用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設。移交的用地不需繳交土地出讓金。根據控規,公益性用地面積不足15%的(含改造地塊面積較小,無法提供有效的公益性用地的),將不足部分用地按政府批準的控規容積率計算建筑面積,按辦理時點的該用途基準樓面地價核算土地價款,納入應繳交的土地出讓金范圍上繳財政。

(四)合作開發。充分盤活利用低效用地,對低效利用的拋荒地,鼓勵原有企業繼續建設廠房擴大生產或二次招商出租。因企業無繼續投資建設意愿的,允許對宗地剩余土地進行盤活合作開發;鼓勵國有企業作為投資主體,采取獨資、聯營、入股、并購等方式,會同社會資本參與建設標準化廠房、創新創業場所及科技孵化器建設,經園區管委會同意后,其載體房屋可按幢、層進行產權登記并出租或轉讓,引進相關產業,作為“零地”招商的重要載體。

(五)鼓勵集中整體開發。鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊,向屬地區政府、園區管委會申請集中改造開發;自然資源部門可根據申請,依法將分散的土地合并變更登記。城鎮低效用地再開發涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星建設用地,可一并進行改造開發,但單宗零星用地面積原則上不超過3畝,且累計面積不超過改造開發項目總面積的10%。

四、完善項目審批機制

  (一)參照“三舊”改造方式進行“工改商”。在符合園區整合提升實施規劃的前提下,利用工業倉儲、社會事業類用地及現狀建筑改變作為商業、辦公、酒店等園區配套服務設施(經營性商品住宅除外),由區政府(管委會)提出改造方案,經市自然資源局審核后轉報市政府研究,同時,由屬地政府組織編制地塊控規并按程序報批,參照“三舊”改造方式進行審批,自然資源部門按新規劃用途依法辦理用地變更有關手續。土地使用權人補交土地出讓金,并辦理不動產登記。

(二)臨時改變功能及“工改工”審批。一是按現狀建筑進行臨時功能(過渡期5年)改造為園區公共服務設施(如教育、醫療、文化等公共服務設施)、新興產業及我省鼓勵發展的生產性或高科技服務業的, 由項目業主將改造方案報所屬區級政府,以區級部門聯審紀要及聯合審批方式作為臨時改變使用功能的依據。擬改變的項目必須已取得不動產權證,使用功能必須符合房屋結構、質量、消防等安全要求,涉及改建的,應按規定辦理相關手續。二是涉及利用現有土地新建或拆除重建的,由屬地政府編制地塊控規并按程序報批后,由各區級相關部門根據聯審紀要及經圖審的建施圖等按規定辦理建設工程規劃許可、施工許可、消防、竣工驗收等手續。過渡期內,可暫不辦理土地用途變更手續;過渡期滿,符合有關規定的,可以協議方式依法辦理土地用途變更等相關手續。

五、再開發實施步驟

(一)開展調查摸底。各區政府(管委會)、園區管委會根據國土空間規劃(過渡期內根據土地利用總體規劃、城市規劃)、城鎮低效產業用地再開發范圍等,對轄區內的城鎮低效產業用地進行摸底調查,全面掌握用地現狀與開發潛力,查清土地權屬關系,了解土地權利人意愿。對符合改造條件的地塊,要將擬列入改造開發范圍標注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規劃圖上,建立城鎮低效用地數據庫,并與不動產登記數據庫銜接。

(二)編制專項規劃。區政府(管委會)、園區管委會會同市自然資源、住建等部門根據國土空間規劃(過渡期內根據土地利用總體規劃、城市規劃)、莆田市產業園區整合提升規劃等要求,編制轄區內城鎮低效產業用地再開發專項規劃,明確再開發的目標任務、規模布局、功能定位、配套設施、開發時序、資金籌措平衡及保障措施等內容。專項規劃報市政府同意后實施。

(三)制定年度計劃。區政府(管委會)、園區管委會根據城鎮低效產業用地再開發專項規劃,結合區域年度經濟社會發展的要求,按照“統籌平衡、突出重點、先易后難、分步推進”的原則,制訂再開發年度實施計劃,報市自然資源局審核,經市政府同意后執行。

(四)細化實施方案。根據城鎮低效產業用地再開發專項規劃和年度實施計劃,由各區政府(管委會)、園區管委會與再開發實施主體充分協商,選定具體項目,制訂項目實施方案。項目實施方案包括:擬改造地塊的詳細規劃,確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、配套設施;擬改造地塊的搬遷安置方案,明確補償標準、安置方式和時間安排;擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目改造實施方案由項目業主向所在園區管委會申報,經區政府(管委會)研究同意后,由市自然資源局負責審核并轉報市政府批準實施(其中沒有涉及改變土地用途的,由區政府批準實施,并報市政府備案)。

(五)實施改造評價。區政府(管委會)、園區管委會應加強項目實施跟蹤評估,保證改造開發工作規范有序開展。項目實施后,應對項目產生的經濟效益、社會效益、生態效益進行評估,形成實施評估報告,報市自然資源局備案。市自然資源局要定期組織對實施項目進行督查考核。

六、強化工作保障

(一)強化組織領導。市政府成立莆田市城鎮低效用地再開發工作領導小組,負責統籌協調全市城鎮低效用地再開發各項工作,由市政府市長擔任組長,分管副市長擔任常務副組長,市政府分管副秘書長、市自然資源局局長擔任副組長,荔城區政府、城廂區政府、涵江區政府、秀嶼區政府、湄洲島管委會、北岸管委會主要領導,市自然資源局、發改委、財政局、住建局、工信局、商務局、生態環境局、國資委、消防救援支隊、行政服務中心管委會分管領導為成員。領導小組下設辦公室及政策研究、規劃管理、項目審批等三個專項小組;辦公室負責領導小組日常工作及綜合協調,掛靠在市自然資源局,主任由市自然資源局局長兼任,副主任由市自然資源局分管領導兼任,各成員單位相關科室負責人為成員;三個專項小組由市自然資源局分管領導擔任小組長,成員由領導小組及其辦公室相關成員擔任。請各成員單位于2020年4月30日前將成員名單報到市城鎮低效用地再開發工作領導小組辦公室(市自然資源局匯總(聯系人:陳琳,電話:2695556)。各區政府(管委會)相應成立工作領導小組,明確各級各有關單位職責和要求,加強溝通,齊抓共管,確保城鎮低效用地再開發工作規范有序推進。

(二)明確部門職責。城鎮低效用地再開發實行屬地負責、部門協同的操作原則。各區政府(管委會)、園區管委會是本區城鎮低效產業用地再開發的責任主體,為改造資金籌集的主體,負責轄區內再開發工作,包括:委托技術單位開展城鎮低效產業用地的摸底調查、上圖入庫及專項規劃的編制,再開發項目的具體實施、承擔改造成本、落實好相關資金扶持政策等。財政部門要將城鎮低效用地再開發工作資金列入預算,對列入低效再開發項目,涉及市、區土地出讓金比例分成給予適當調整。市自然資源局、發改委、財政局、住建局、工信局、商務局、生態環境局、國資委、消防救援支隊、行政服務中心管委會等部門應根據自身職責,主動靠前服務,認真履職,做好協同配合工作。

(三)強化全程監管。各區政府(管委會)要制定城鎮低效產業用地再開發工作的民主決策、信息公開、全程監管等配套工作制度。規范工作程序和土地市場秩序,嚴格執行土地出讓相關程序,嚴防“權力尋租”等行為發生,涉及出讓的必須集體決策、公示結果,確保工作公開、公平、公正。再開發工作應嚴格按照規劃執行,控規一經確定,不得擅自修改或調整。

(四)嚴格考核管理。城鎮低效產業用地再開發工作實行目標責任制管理,各區政府(管委會)完成情況納入市政府年度目標考核范圍。各區政府(管委會)、園區管委會要切實履行執行主體的責任,積極拓寬再開發啟動資金籌措渠道,嚴格控制好再開發的進度和成本,切實提高再開發運作水平。

仙游縣可參照執行。本意見自印發之日起施行,有效期為兩年。

 

 

                        莆田市人民政府

                         2020年4月26日

 

     


 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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